20 Tipp & Hinweise zu möglichen Fehlern beim Immobilienkauf auf Mallorca

Ein Immobilienkauf ist eine erhebliche Investition und sollte gründlich vorbereitet werden. Vor dem Kauf sollten Sie den Bauzustand des Objekts eingehend prüfen. Fotos können lügen – manchmal entpuppt sich die Traumvilla aus dem Prospekt als baufällige Ruine. Zur Begutachtung nimmt man sich am besten einen neutralen Experten, d.h. einen Sachverständigen zur Hilfe! Wir beraten Sie zu möglichen Dienstleistungen gern unverbindlich und kostenlos!

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1. Der Kaufpreis ist für den Zustand der Immobilie zu hoch angesetzt

2. Der Kaufpreis ist für die Lage der Immobilie zu hoch angesetzt

3. Die Gesamtkosten zum Immobilienerwerb werden falsch eingeschätzt: Im Ausland sind die Kauf- und Finanzierungskosten häufig viel höher als in Deutschland. Makler, Steuern, Notar und Grundbucheintragung können den Erwerb kräftig verteuern. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Spanien je nach Ort sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises – doppelt so viel wie in Deutschland.

4. Die Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten werden falsch kalkuliert

5. Die Immobilie hat versteckte Mängel und Bauschäden

6. Die Immobilie hat Feuchtigkeitsschäden und / oder Schimmel (keine Seltenheit auf Mallorca)

7. Der mittel- und langfristige Renovierungs- und Sanierungsbedarf wird nicht berücksichtigt

8. Die Immobilie ist vielleicht illegal errichtet (dies muss von einem Anwalt geprüft werden)

9. In Spanien kommt es immer noch vor, dass Grundstücke verkauft werden, die nicht bebaut werden dürfen (muss von einem Anwalt geprüft werden). Bei Baugrundstücken ist auch darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.

10. Auch im sonnigen Süden darf man den Winter nicht vergessen. Wer seinen mediterranen Besitz auch in den kühlen Monaten nutzen will, braucht eine Heizung!

11. Allgemeiner Hinweis zu Immobilienmakler auf Mallorca: Jeder kann von heute auf morgen diesen Beruf in Spanien bzw. auf Mallorca ausüben, im Prinzip reichen Visitenkarten und eine Website. Während in Deutschland zumindest eine Gewerbeerlaubnis notwendig ist. Theoretisch kann der Makler im Maklervertrag mit dem Verkäufer für alles bevollmächtigt werden, von der Vollmacht zu verbindlichen Preisverhandlungen bis hin zum Recht, Anzahlungen entgegenzunehmen. Nur bei einem ausgesprochenen Vertrauensverhältnis mit einem langjährig tätigen Makler sind solche Vollmachten empfehlenswert bzw. Anzahlungen an den Makler sollten nur auf einem Treuhandkonto deponiert werden!

12. Spanische Steuernummer: Ohne eine N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero, Identifikation für Ausländer“) geht fast nichts in Spanien. Sie wird für alle wesentlichen Rechtsgeschäfte (Mietvertrag, Immobilienkauf, Autokauf, Abschluss von Versicherungs- und Bankverträgen) benötigt. Eine N.I.E. kann bei örtlichen Ausländerbehörden sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden.

13. Spanisches Bankkonto: Die Finanzwelt mag von Bitcoins oder Blockchain fasziniert sein. In Spanien aber wird wie schon bei den Großvätern der Kaufpreis für eine Immobilie üblicherweise immer noch per bestätigtem Bankscheck entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung notwendig, die spätestens eine Woche vor dem Notartermin eingerichtet sein sollte, um am Tage der Beurkundung einen Scheck (cheque, talón) über den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten abholen zu können. Für die Kontoeröffnung brauchen Sie natürlich eine N.I.E.

14. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).

15. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich, dass das ins Auge gefasste Objekt auch tatsächlich das Richtige ist!

16. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

17. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Rechtsbeistand (Rechtsanwalt) hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

18. Quittungen der letzten zwei Jahre über die Zahlung von Steuern, Gebühren und Beiträgen und der Verträge mit Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Strom) sowie Nachweise über die letzten Zahlungen an diese Unternehmen verlangt werden. Wenn diese Zahlungen nämlich nicht geleistet worden sind, haftet dafür die Immobilie - praktisch also ihr gegenwärtiger Eigentümer.

19. Quittungen über die Zahlung der Grundsteuer (IBI) der letzten fünf Jahre durch den Verkäufer vorlegen lassen.

20. Bei Erwerb eines Neubaus zusätzlich vorlegen lassen: Fertigstellungserklärung des Architekten, abgestempelt von der Architektenkammer, Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung, Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad), Bescheinigung über die ordnungsgemäße Installation der Elektro- und Gaseinrichtung

Die Ausführungen auf dieser Seite sind lediglich Tipps & Hinweise und stellen keine verbindliche Rechtsberatung dar!

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Argumente für oder gegen den Kauf einer gebrauchten Immobilie müssen immer sachlich abgewogen und neutral bewertet werden. Die Begutachtung und Beratung durch unabhängige Fachleute verhindert das Risiko unvorhergesehener Kosten, die für den „Laien“ nicht immer sofort erkennbar sind. Wir als Baugutachter unterstützen Sie gern bei Ihrem Projekt!

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